Más artículos

Satulovsky: "El sistema UVA debería ir a un esquema en el que las cuotas acompañen más a los salarios"

Satulovsky: "El sistema UVA debería ir a un esquema en el que las cuotas acompañen más a los salarios"
El arquitecto, docente, investigador y desarrollador conversó con iProfesional sobre la polémica del aumento de las cuotas de los préstamos inmobiliarios
Por Mariano Jaimovich
17.02.2020 06.23hs Economía

El debate por los créditos hipotecarios UVA no cesa: los "hipotecados" manifiestan su disconformidad con la solución planteada por el Banco Central mientras los defensores del sistema critican que quienes tomaron un préstamo a tasa variable ahora pidan el subsidio estatal.

Para analizar este tema complejo, que es central para miles de argentinos, iProfesional entrevistó a Marcelo Satulovsky, que tiene un panorama muy amplio del sector inmobiliario porque es arquitecto, docente, investigador y desarrollador urbano y empresario de real estate.

De hecho, es profesor titular de Marketing Estratégico y Comercialización Inmobiliaria en la Universidad Tecnológica Nacional (UTN). También fue consultor para programas del Banco Mundial, y asesor para instancias de gobierno nacionales, provinciales y municipales.

Además participó en proyectos para BID, UNESCO y OEA, e integró equipos de consultoría y diseño urbano para algunos de los mayores emprendimientos argentinos.

-En los últimos meses hubo mucha polémica sobre los créditos UVA, ¿qué balance hace de este sistema?

-El modelo UVA argentino se inspira en el modelo en las UF (Unidades de Fomento) chilenas, que es desde hace muchos años una unidad de ahorro que permite ir acompañando los procesos de inflación para alcanzar una vivienda en el mediano o largo plazo. Ahora el modelo chileno, en particular, se ve como exitoso, pero lo cierto es que se inicia a fines de los ´60, principios de los años ´70, y llevó hasta mediados de los ´90 para poder asentarse. También atravesó en Chile procesos inflacionarios y movimiento de otras variables de la economía.

A la vez, cada una de las crisis se tomó como lecciones y llamados de atención sobre los puntos débiles para ir perfeccionando el sistema. Por lo tanto, considero que en Argentina sería un tremendo error, ante el primer sacudón fuerte que enfrenta el sistema versus la economía en general, bajar la UVA y no pulirlo para perfeccionarlo, apuntando a políticas sustentables a mediano y largo plazo.

-¿Cómo se puede ser sustentable hoy en Argentina cuando la inflación es alta y el precio del dólar es incierto?

-A priori, se deberían pensar esquemas que rompan los círculos viciosos que se puedan ir consolidando, como que cuando hay inflación suben los costos de construcción, aumentan los precios de la vivienda y las cuotas, mientras los salarios quedan desfasados.

Es decir, si ya sabemos que esto cíclicamente va a seguir pasando, por lo menos durante un buen tiempo más hasta que se logre bajar la inflación, tenemos que ver cuáles son los resortes y mecanismos que se pueden ir implementando para hacer más sustentables a las UVA. En ese sentido, la vía que miraría con mayor atención es tratar de tenerlo vinculado lo más posible a la economía real, y no tanto a la economía financiera, para estar más cerca de los costos reales de producción como de la capacidad de pago de la gente.

-¿Pero cómo articularía esas variables para que se plasmen en algo viable?

-Por ejemplo, uno de los grandes debates con esto es si las UVA deberían actualizar con relación a la inflación general o a salarios. Y me parece que cuanto más acompañe a los salarios, más cerca está de la capacidad real de acceso de la gente.

Por otra parte, me parece que deberíamos poder pensar mecanismos que afirmen la relación de la unidad de cuenta (de ahorro) con el del bien real al que refiere, esto es, tener que deber "X metros cuadrados", que es el espíritu de la UVA. Puede ser en dólares, en pesos, en Bitcoin o en yenes, pero son determinados metros cuadrados que equivalen a cierta porción del salario. Esto es traer lo más posible a la vida real a la persona común que paga su casa, tanto desde la oferta como de la demanda.

-¿Es posible esto en una economía donde los salarios aumentan muy por debajo de la inflación?

-Es muy difícil en este momento, es un shock, pero a Chile le llevó casi 30 años asentar el sistema para que explote a mediados de los ´90 y hoy se siga utilizando, y en el medio pasaron desde dictaduras a gobiernos de derecha e izquierda, con una economía tanto con alta como con baja inflación. Además hay que ver la mecánica desde el ahorro también, porque se mira mucho a las UVA como un préstamo pero le falta la otra pata, ya que sirve además para el ahorro. En la medida que se vaya asentando eso, se volverá una herramienta muy interesante como otro tipo de instrumento financiero.

-En resumen, en base a lo que varios políticos y usuarios expresaron, ¿la UVA es un buen instrumento?

-La veo bien, no desconozco que hubo bastante gente que tuvo problemas pero sería de necios presentarlo como "el problema UVA", cuando su morosidad es de apenas 0,5%. Es cierto que si una familia no lo puede pagar ya es un problema y hay que resolverlo, pero no es algo generalizado. Pero este sacudón que tuvo que atravesar el sistema no puede utilizarse para invalidarlo. Es la oportunidad para pulir y corregir, cambiar el índice de actualización de CER al de salarios.

Y desde el mecanismo se pueden aplicar nuevas herramientas, como la criptoeconomía, que sirve para correrse del juego de pinzas entre el peso y el dólar. Quizás se podría trabajar con una unidad de moneda tangible con la industria de la construcción. Hoy hay un abanico más amplio de opciones que quizás vale la pena explorar.

-En campaña, Alberto Fernández se había manifestado en contra del sistema UVA, pero ahora lo está sosteniendo. ¿Por qué cree que cambió en su opinión?

-No sé exactamente las motivaciones internas que pueden haberlo llevado a eso, pero sí sé que la mirada de los que estamos en la actividad es que un instrumento de estas características era necesario desde hace mucho tiempo. Estamos hablando que lo pedíamos desde la década anterior todavía, ya que en otros países existía. Me parece que, con buen criterio, se debe perfeccionar el sistema y buscar su maduración, no abandonarlo. El problema es la inflación.

-¿Cómo toma que los tomadores de créditos UVA se quejan de los aumentos de las cuotas pero no reconozcan que el valor en dólares de su deuda se redujo mucho?

-Es real que en términos financieros se licuaron los costos en dólares, pero la mayoría de nuestra gente gana en pesos, sobre todo el tomador de crédito hipotecario. El usuario real que tiene la posibilidad de acceder a su vivienda no está pensando en ver si hizo un buen negocio, ni en desprenderse de la casa que le costó 30 años en poder comprarla para sacar una diferencia monetaria. Sí hubo una ventaja, se licuaron las cuotas e incrementó el valor teórico de la propiedad, pero tampoco se están vendiendo inmuebles y los precios bajaron. Hay una diferencia entre la economía financiera y la economía real, que es la de la gente de a pie.

-¿Cuáles son los problemas que está enfrentando el sector inmobiliario?

-Hay una acumulación de distorsiones estructurales en términos de costos, en un mercado que funcionaba centrado en los inversores y que se alejaba del usuario, donde las variables del negocio ya sirven poco y por eso el inversor se corrió. Entonces se pone ahora en evidencia lo que durante tantos años decíamos, que se debía generar un mercado "más sano" y centrado en la gente que necesita una vivienda. El inversor debería ser un jugador complementario que apueste por los instrumentos de mediación con respecto al usuario real, pero el sector nunca debería haber alejado a este último. El problema a resolver es que el usuario real no tiene acceso, y en eso se debería haber enfocado.

En resumen, el inversor debe jugar su rol de inversor, en vez de comprar un departamento tendría que conformar un fondo común de inversión para generar préstamos de mediano plazo a usuarios reales, y que todos los meses cobre su cuota como renta. Hay un juego de espejismo, de bonos de ladrillos y tickets de inversión.

También hay una dicotomía entre Buenos Aires y el interior. Veo una Buenos Aires poniendo un foco, con lógica, en la cantidad de distorsiones que se originan desde los frentes fiscales sobre la producción de viviendas, como las cargas impositivas, que generan valores finales mucho más grandes de la vivienda. Debería haber políticas de Estado para estimular cubrir las necesidades sociales, en este caso la inmobiliaria, y que no es lógico que de abasto. Es un juego de complementación de actores y sectores.

-A todo eso se le debe sumar el cepo cambiario, ¿dificulta mucho más las operaciones?

-Sí, pero sería un error centrarme en la realidad y en el microclima de Buenos Aires para graficar la realidad nacional completa, porque mientras Buenos Aires está planteando que no se pueden hacer viviendas si no se corrigen estas distorsiones fiscales, monetarias, macroeconómicas, entre otras, en el interior hay empresas que están entregando su vivienda número 15.000 o haciendo una venta y media por día hábil.

-¿A qué se debe esta diferencia entre Buenos Aires y el interior?

-Porque los modelos de negocios son distintos, ya que en el interior se pone en foco a la demanda real y la generación por parte de las empresas de mecanismos de financiamiento para el acceso masivo a la vivienda, de acuerdo a la capacidad de pago de cada comprador. Estos se implementaron como fondos comunes de inversión (FCI), o bien como círculos de ahorro previo con licitación o sorteo, como sucede con los autos. O bien, otros armaron esquemas cooperativos o de leasing. Sino, algunos pusieron financiaciones bancarias blandas o respaldando las cuotas en pesos en base al comportamiento del dólar. Es decir, cada uno armó su esquema financiero detrás que sea accesible a la gente común. No se le trasladó el problema al usuario. Y evidentemente son sustentables, porque son empresas que están hace más de 40 años en el negocio inmobiliario y pasaron cepo, corralito, todo. Se pueden mirar estos casos exitosos en Córdoba, Rosario, algunas cosas en Entre Ríos.

-¿En qué plazos de financiamiento se manejan estos esquemas de comercialización?

-En promedio que se está manejando es de seis años de plazo de financiamiento, pero hay algunos a 10, 12 y 15 años de plazo también. Es hiperflexible y a medida del comprador. Los modelos tradicionales no están sirviendo, estamos en emergencia habitacional. Buenos Aires necesita una producción de viviendas que supere, por mes, lo que viene haciendo en todo un año.

-¿Hacia qué esquema de negocio habitacional se tiene que ir?

-Hablamos de la necesidad de pensar y hacer "otro real estate" que trabaje con economías colaborativas hacia fuera de la empresa, como alianzas con círculos de ahorro previo o grupos cerrados de inversión. Y, hacia dentro de la empresa, con la incorporación de tecnología en todas las áreas y rediseño de modelos de negocio, asentados en un enorme juego en red entre todos los actores del sector para generar proyectos útiles. Debe apuntarse a modelos sustentables, eficientes y de calidad.-

Conocé el valor del dólar en Dólar Hoy y seguí la cotización y comportamiento minuto a minuto. CLICK AQUÍ Enterate lo último sobre economía digital, startups, fintech, innovación corporativa y blockchain. CLICK AQUÍ
Economía en tu mail
Suscribite a nuestro newsletter y recibí diariamente las últimas noticias en finanzas personales. Economía, impuestos, tecnología y buenos negocios:
Te puede interesar