¿Otra burbuja?: alerta mundial ante el derrumbe del mayor grupo inmobiliario de China

¿Otra burbuja?: alerta mundial ante el derrumbe del mayor grupo inmobiliario de China
Los años de bonanza para la construcción y el mercado inmobiliario concluyeron abruptamente con la pandemia y ahora los problemas se acumulan
Por Ruben Ramallo
20.09.2021 15.54hs Finanzas

Hasta no hace mucho tiempo hablar de China no era otra cosa que hacer mención de algo lejano y misterioso. En cambio, desde hace un tiempo a esta parte, todo lo que sucede en el gigante asiático y en especial desde el punto de vista económico o financiero puede tener impacto en el resto del mundo. Y la prueba más palpable de ello es lo que está sucediendo con Evergrande Group, o Evergrande Real Estate Group, que es una empresa de Guangzhou, en el sur de la provincia de Guangdong, China.

Cabe consignar que Evergrande es el segundo mayor promotor inmobiliario en ventas del país y vende departamentos, en su mayoría, a clientes de poder adquisitivo medio-alto. Desde hace varios años es un actor importante en la bolsa de Hong Kong y a manera de anécdota, en 2010 adquirió el club de fútbol Guangzhou Evergrande.

La cuestión es que hoy en dia los problemas de Evergrande son enormes, pese a que parecía imbatible hasta el año pasado y estaba acostumbrada a superarse a sí misma año tras año. Pero uno de sus récords es el que amenaza con derrumbarla. Lisa y llanamente es la firma más endeudada de su industria en todo el mundo, con pasivos que superan los 300.000 millones de dólares, y lo peor es que atraviesa serias dificultades para hacerlas frente.

Debido a los temores de que deba enfrentat una quiebra que pueda arrastrar a su sector y por ende dejar graves consecuencias en la economía china, ya que  la construcción es uno de sus pilares-, esta semana se vio afectada por dos recortes consecutivos en la calificación de su deuda, que quedó en niveles "muy altos" de riesgo de impago.

El descenso, indicaba Fitch en un comunicado, "refleja nuestra opinión de que parece probable un impago de algún tipo. Creemos que el riesgo crediticio es alto dada su apretada liquidez, el declive en las ventas contratadas, la presión para resolver el retraso en los pagos a sus proveedores y contratistas, y los progresos limitados en la liquidación de activos". Un día antes, las calificadoras de riesgo Moody’s y China Chengxin International también habían rebajado su valoración de la compañía, y Goldman Sachs recomendaba la venta de las acciones de la inmobiliaria.

De hecho, este miércoles, la consultora de inteligencia financiera REDD aseguraba que el gigante dejará de pagar los intereses de su deuda con dos bancos a partir del próximo día 21.

Como consecuencia de toda esta situación, en el término del último año la acción de la compañía se derrumbó casi un 90 por ciento. Pero eso no es todo pues este lunes vuelve a caer un 10% y las consecuencias de una hipotética caída son temidas por todo lo que podría acarrear en todo el mundo. La prueba de la gravedad de la situación y de su efecto contagio lo dan las abruptas caídas de las bolsas neoyorkinas, como por ejemplo el Nasdaq que pierde más del 2,7% y más temprano lo sucedido en las principales bolsas europeas.  

 

Todo tiempo pasado fue mejor

Hasta no hace mucho tiempo, el nombre internacional del grupo, una combinación del inglés (ever, en esa lengua, quiere decir "siempre") y del español, ya representaba una declaración de principios, y de ambiciones.

Su fundador, Xu Jiayin, es el quinto hombre más rico de China, con una fortuna valorada el año pasado en unos u$s33.000 millones de acuerdo a la lista que elabora la revista Hurun. Con sede en Shenzhen, en el sureste de China, está presente en 280 ciudades del país y da empleo directo a 200.000 trabajadores, y los puestos de otros 3,8 millones de personas dependen de la compañía de manera indirecta. Su club de fútbol, denominado durante años Guangzhou Evergrande (ahora ya solo es Guangzhou FC), ganó varios campeonatos seguidos en los últimos años. 

Su auge se basó en buena medida en el alza desorbitado de los precios de la vivienda que ha vivido China a lo largo de este siglo, y que ha continuado hasta hacer del mercado inmobiliario de las grandes ciudades uno de los menos accesibles del mundo con respecto al nivel de ingresos medio de los habitantes.

La creencia generalizada de que los precios de la vivienda nunca bajan, solo suben, disparó la adquisición de propiedad inmueble: no es infrecuente que el propietario de una vivienda lo sea de varias. Aún hoy, el mercado inmobiliario y de la construcción representa el 17% del PIB chino, si se incluye la venta de muebles y electrodomésticos. Es una fuente de ingresos imprescindible para los gobiernos locales, que obtienen el 44% de sus ingresos de la venta de terrenos y tasas correspondientes. Ese rubro representa 1,3 billones de dólares anuales.

Durante los años de bonanza, Evergrande se diversificó en todo tipo de sectores, desde el alimentario a los seguros, pasando por los parques de atracciones. Alguna de sus apuestas no dio el rendimiento esperado: en 2019 creó una subsidiaria 2019 para el desarrollo de vehículos eléctricos (China Evergrande New Energy Vehicle Group) que no ha comercializado aún ningún modelo.

Esta expansión -similar, en su ambición y diversificación, a la de otros grandes grupos privados chinos- se sostuvo en parte, con deuda y un modelo de negocio de la empresa matriz en el que sus proyectos de construcción se vendían antes de estar terminados y con esos ingresos se financiaban las siguientes edificaciones.

Pero el mercado ha cambiado a raíz de la pandemia de coronavirus y en el último año el mercado inmobiliario chino sufrió por la caída del entusiasmo por la compra de vivienda como inversión. En julio, según los datos de la consultora Capital Economics, los precios de la vivienda nueva vendida se encontraban un 20% por debajo de su máximo en el primer trimestre de este año.

 

Ante la manifiesta debilidad financiera de la compañía y del sector todo, el Gobierno ha comenzado a intervenir, alarmado ante una deuda sectorial que acumula más de cinco billones de dólares y ha impuesto límites al nuevo endeudamiento en que pueden incurrir estas compañías. Entre otras restricciones, Evergrande ya no puede vender sus edificaciones antes de haberlas completado.

Como consecuencia de la crisis en la que está inmersa, la compañía ha perdido en lo que va de año en torno al 70% de su valor. En agosto, sus contratos de venta -incluidos los de activos ofrecidos como pago a sus proveedores- cayeron un 26% con respecto al mismo mes del año pasado, según las cifras que divulgaba el grupo el viernes pasado.

Una de las grandes dudas en torno a la situación de la inmobiliaria concierne a cómo responderá el Gobierno chino. Si acudirá al rescate, dado el tamaño de la compañía y el posible "efecto contagio", u optará por abandonar a su suerte a un grupo que, en palabras de la consultora Eurasia Group, es "el ejemplo notorio de una gestión irresponsable de la deuda y mala conducta en el mercado inmobiliario".

En opinión de Eurasia, "Pekín buscará evitar un rescate pleno de Evergrande, al tiempo que permanece vigilante contra riesgos sistémicos". Pero si llegara a verse en el horizonte la posibilidad de una situación de pánico que forzara ventas a la desesperada y pudiera poner en peligro a todo el sector -una perspectiva que horrorizaría en cualquier momento al Gobierno, pero más aún cuando prepara la renovación del mandato del presidente Xi Jinping el año próximo-, "Pekín intervendría con anticipación para intentar evitar ese panorama, pero de momento parece estarse conteniendo", considera la consultora.

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